La problématique de cette définition est étroitement liée à l’obligation prévue lorsqu’un logement est mis en location, celle que celui-ci soit « décent ». Cela signifie qu’il y a des conditions minimales de sécurité, de surface, d’hygiène, de santé publique et d’équipements à respecter afin de pouvoir mettre un bien en location. Quelles sont donc les caractéristiques à respecter afin de pouvoir considérer un logement comme étant décent ?
Les caractéristiques permettant de définir un logement décent ont été énoncées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
En termes de surface, le logement doit disposer au moins « d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 ».
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. (Article R156-1 du Code de la Construction et de l’habitation).
En termes de qualité du logement, notamment en ce qui concerne les équipements proposés, celui-ci doit être équipé d’une installation permettant de se chauffer, d’une alimentation électrique et d’un système d’évacuation des produits de combustion. Aussi, le bien doit être alimenté en eau potable de façon suffisante, adaptée à une utilisation « normale » au sein du logement et disposer d’un système d’évacuation des eaux usées. Un coin cuisine, une installation sanitaire à l’intérieur du logement et d’éclairages suffisants sont aussi des équipements obligatoires et indispensables.
La cuisine (ou coin cuisine) doit permettre l’installation d’un appareil de cuisson et disposer d’un évier raccordé au système d’eau chaude et froide, ainsi que d’un système d’évacuation des eaux usées.
En ce qui concerne les sanitaires, les wc doivent être séparés de la cuisine ou de la pièce où les locataires sont sensés cuisiner. Le bien doit bénéficier également d’un équipement (baignoire ou douche) permettant l’hygiène personnel, ainsi que l’intimité des habitants. Ce coin toilette doit aussi être rallié au réseau d’eau chaude/froide et connecté au système d’évacuation des eaux usées.
Dans le cas d’un logement d’une seule pièce, « l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».
Le logement doit aussi bénéficier d’une installation électrique suffisante pour garantir l’éclairage de toutes les pièces et un débit permettant de faire fonctionner les appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.
En termes de garantie de la santé et de la sécurité des locataires, les logements doivent être « clos et couverts » : à l’abri des intempéries, avec des accès, des ouvertures vers l’extérieur et une toiture solides et en bon état d’entretien, protégés contre les infiltrations d’air (étanchéité à l’air suffisante), mais permettant tout de même une aération des locaux. Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel et d’une ouverture permettant la ventilation de celles-ci à l’air libre. En outre, les escaliers, balcons, fenêtres, etc doivent respecter la législation en vigueur et bénéficier de dispositifs de retenue de personnes (garde-corps).
Tous les réseaux (électricité, gaz, chauffage, etc) doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité ; ainsi que les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement, lesquels ne doivent présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité des locataires.
Également en termes de garantie de la santé, le logement doit être libre de tout animal nuisible (ex. rats) ou des parasites (puces de lit, cafards, etc).
Si un locataire constate des signes de non-conformité aux obligations de décence de son logement, il doit en faire part au propriétaire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Il doit mentionner les travaux qu’il estime nécessaires à la mise en conformité du logement, ainsi que le délai de réalisation de ces travaux.
En cas de refus du propriétaire et si le tribunal constate qu’effectivement le logement ne respecte pas les règles de décence, le juge peut contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, imposer une baisse du loyer ou attribuer des dommages et intérêts au locataire.
Récemment, par le biais du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, un critère de performance énergétique a été rajouté à la définition du logement décent en France Métropolitaine. Son entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2023 et applicable aux nouveaux contrats de location conclus à partir de cette date. Ainsi, pour être considéré comme énergétiquement décent, sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an doit être inférieure à 450 kWh/m2/an, ce qui vient exclure les logements les plus énergivores de la classe G, lesquels ne pourront plus être mis en location à compter de 2023.
À compter du 1er janvier 2025, tous les logements ayant une étiquette G ne seront plus considérés comme décents (DPE supérieur à 421 kWh/m2/an).
Pour résumer, selon l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 : Tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.